2021年伊始，房地产市场传来一个大消息：众多房地产企业密集在债券市场融资。

这原本是很正常的市场行为。但是，如果我们结合另外两件事，就会发现其中不寻常之处。

01 和房企密集融资相关联的两件事

房企为什么要融资？原因很简单，就是没钱了。

很多人又要问了，别的公司年初最有钱，为什么房地产企业反而年初最没钱？而且，2020年虽然第一季度受疫情影响楼市较为冷清，但是二三四季度市场回升，"繁荣"依旧啊，全国各地的房价依旧是上涨状态，房企怎么会没钱呢？

是的，动辄销售额以亿元为计量单位的房地产企业，钱都去哪里了？

根据贝壳研究院的数据显示，我们或许能猜到房地产企业资金流向。那就是"还债了"。2021年是房地产企业债务周期大爆发的一年，已经披露出来的债务规模将达到1.2万亿元，同比增长36%。

这个是个什么概念？

2021年1月份，超过30家房地产企业境内外发行债券约为千亿级。这就是说，这30家房企从境内外借了一个月的钱才是总债务的8%。

可见，在过去房价"野蛮增长"的年代，房地产企业也在"野蛮扩张"，对房地产市场预期良好，盈利的钱全都用于市场扩张，并没有攒下家底。房价不可能毫无节制地疯涨，在调控措施影响下，房价开始趋于稳定。但是，房地产企业为了维持野蛮扩张的现状，就只能开始扩大债务，以债养债，延缓债务周期。

长此以往，房地产企业债务大爆发只是一个时间问题。

这也是导致房地产企业抱团不降价的原因之一。为了维持繁荣，除了拆东墙补西墙，似乎已经别无他法。

当然，除此以外，更重要的一个原因就是监管机构对房地产企业的"红线"政策调控。为了刹住房地产企业无节制的盲目扩张，监管机构通过银行金融机构调控房地产企业融资杠杆。最典型的就是今年1月份出台的"银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度"，分门别类对流向房地产企业的资金进行有效调控，调控的措施更细化更有针对性。

这就加剧了房地产企业的融资压力和债务压力。特别是实力较弱的企业，所以，有房地产企业不惜从境外渠道进行更高利率的融资。

所以，综合这些事件来看，房地产企业的资金危机普遍存在，且短期内难以解决。

摆在房地产企业面前的选择不多。要么继续抱团涨价，但是显然不现实，这和调控措施相悖。要么继续扩大债务，以债养债，但是这无异于饮鸩止渴，后患无穷。要么转型自救，逐步摆脱债务压力。

02 房地产市场的变数

企业如同个人。当一个人债务压力巨大的时候，要么选择自我灭亡，要么选择自救。在没有走投无路的情况下，谁都不会选择自我灭亡。房地产企业也不例外。

所以，从短期来看，房地产企业必然会加快推盘，加快销售，加快回款，无论通过什么渠道和手段，回笼资金是众多房地产企业重中之重的工作。

当然，从长期来看，房地产企业的盈利能力、投资能力才是解决债务危机的首要选择。而决定这两项能力高低的标准就是项目运营力和产品力，只有运营出市场青睐的项目，打造出消费者喜爱的产品，才能实现长期盈利。

在市场稳定的情况下，房地产市场的竞争更多的是偏向于"内力"竞争，不再靠虚假的繁荣硬撑场面。

同时，在这种思维的影响下，房地产市场将逐步回归到"市场规律"运作机制下，商品房也逐渐回归"商品"本质，将进一步打破"房价只涨不跌"的逆规律困局。

事实上，随着调控力度加大，房地产市场投资热现象必然会得到遏制，市场遇冷将是众多房地产企业不得不面对的一个现实。所以，一方面要提升盈利能力，另一方面也要继续保持融资能力。

当前阶段，可以说房地产企业正面临着市场自我调节的阵痛期，也是房地产企业实现转型发展或升级发展的"窗口期"，必须要把握好这个特殊时期。只有实现了降负债、提能力、增盈利，才能实现自身的长久稳定发展，房地产市场也会越发平稳。

特别是"十四五"期间，房住不炒大背景下，对房地产市场的政策调控必将覆盖金融、土地供应、三限等各个方面，调控质量也必然会进一步提升。这就要求无论是房地产企业还是银行金融机构，亦或者是普通买房者，都要逐步适应"稳中有变"这个趋势。

想了解更多精彩内容，快来关注小秘书日记

——end——

对2020年西安楼市的总结就两个字：坚挺

又一个10万亿存款城市诞生了，快看看你的存款拖了多少后腿？