2021年房地产市场或将迎来大危机,我们该如何应对?

2021年伊始,房地产市场传来一个大消息:众多房地产企业密集在债券市场融资。

这原本是很正常的市场行为。但是,如果我们结合另外两件事,就会发现其中不寻常之处。

01 和房企密集融资相关联的两件事

房企为什么要融资?原因很简单,就是没钱了。

很多人又要问了,别的公司年初最有钱,为什么房地产企业反而年初最没钱?而且,2020年虽然第一季度受疫情影响楼市较为冷清,但是二三四季度市场回升,"繁荣"依旧啊,全国各地的房价依旧是上涨状态,房企怎么会没钱呢?

是的,动辄销售额以亿元为计量单位的房地产企业,钱都去哪里了?

根据贝壳研究院的数据显示,我们或许能猜到房地产企业资金流向。那就是"还债了"。2021年是房地产企业债务周期大爆发的一年,已经披露出来的债务规模将达到1.2万亿元,同比增长36%。

这个是个什么概念?

2021年1月份,超过30家房地产企业境内外发行债券约为千亿级。这就是说,这30家房企从境内外借了一个月的钱才是总债务的8%。

2021年房地产市场或将迎来大危机,我们该如何应对?

可见,在过去房价"野蛮增长"的年代,房地产企业也在"野蛮扩张",对房地产市场预期良好,盈利的钱全都用于市场扩张,并没有攒下家底。房价不可能毫无节制地疯涨,在调控措施影响下,房价开始趋于稳定。但是,房地产企业为了维持野蛮扩张的现状,就只能开始扩大债务,以债养债,延缓债务周期。

长此以往,房地产企业债务大爆发只是一个时间问题。

这也是导致房地产企业抱团不降价的原因之一。为了维持繁荣,除了拆东墙补西墙,似乎已经别无他法。

当然,除此以外,更重要的一个原因就是监管机构对房地产企业的"红线"政策调控。为了刹住房地产企业无节制的盲目扩张,监管机构通过银行金融机构调控房地产企业融资杠杆。最典型的就是今年1月份出台的"银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度",分门别类对流向房地产企业的资金进行有效调控,调控的措施更细化更有针对性。

这就加剧了房地产企业的融资压力和债务压力。特别是实力较弱的企业,所以,有房地产企业不惜从境外渠道进行更高利率的融资。

所以,综合这些事件来看,房地产企业的资金危机普遍存在,且短期内难以解决。

摆在房地产企业面前的选择不多。要么继续抱团涨价,但是显然不现实,这和调控措施相悖。要么继续扩大债务,以债养债,但是这无异于饮鸩止渴,后患无穷。要么转型自救,逐步摆脱债务压力。

2021年房地产市场或将迎来大危机,我们该如何应对?

02 房地产市场的变数

企业如同个人。当一个人债务压力巨大的时候,要么选择自我灭亡,要么选择自救。在没有走投无路的情况下,谁都不会选择自我灭亡。房地产企业也不例外。

所以,从短期来看,房地产企业必然会加快推盘,加快销售,加快回款,无论通过什么渠道和手段,回笼资金是众多房地产企业重中之重的工作。

当然,从长期来看,房地产企业的盈利能力、投资能力才是解决债务危机的首要选择。而决定这两项能力高低的标准就是项目运营力和产品力,只有运营出市场青睐的项目,打造出消费者喜爱的产品,才能实现长期盈利。

在市场稳定的情况下,房地产市场的竞争更多的是偏向于"内力"竞争,不再靠虚假的繁荣硬撑场面。

同时,在这种思维的影响下,房地产市场将逐步回归到"市场规律"运作机制下,商品房也逐渐回归"商品"本质,将进一步打破"房价只涨不跌"的逆规律困局。

事实上,随着调控力度加大,房地产市场投资热现象必然会得到遏制,市场遇冷将是众多房地产企业不得不面对的一个现实。所以,一方面要提升盈利能力,另一方面也要继续保持融资能力。

2021年房地产市场或将迎来大危机,我们该如何应对?

当前阶段,可以说房地产企业正面临着市场自我调节的阵痛期,也是房地产企业实现转型发展或升级发展的"窗口期",必须要把握好这个特殊时期。只有实现了降负债、提能力、增盈利,才能实现自身的长久稳定发展,房地产市场也会越发平稳。

特别是"十四五"期间,房住不炒大背景下,对房地产市场的政策调控必将覆盖金融、土地供应、三限等各个方面,调控质量也必然会进一步提升。这就要求无论是房地产企业还是银行金融机构,亦或者是普通买房者,都要逐步适应"稳中有变"这个趋势。

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对2020年西安楼市的总结就两个字:坚挺

又一个10万亿存款城市诞生了,快看看你的存款拖了多少后腿?

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投稿时间:2021-01-20  最后更新:2021-01-20

标签:房地产市场   金融机构   债务   房地产企业   融资   房价   危机   压力   资金   能力   市场

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