2021年楼市,请先看完“8大现象”再决定是否买房,不迟

2021年已经正式开始,在新的一年里,估摸着很多人又在为房子的事琢磨,说实话,现在的房子着实不便宜,相关数据显示,全国新建商品房在售均价已突破1万元大关。但即便如此,还是有一些人担心若不抓紧买房,后面还会支付更多的购房成本。那么,2021年是否是买房的好时机呢?我们不妨先看看楼市的“8大现象”再做决定!

2021年楼市,请先看完“8大现象”再决定是否买房,不迟

首先看看一份央行的调查报告:看购房者意愿。

央行在2021年1月20日发布《2020年第四季度城镇储户问卷调查报告》,其中关于下一季度(就是本季度)的房价预期调查显示,有53%的居民表示“基本不变”,其他如看涨、看跌、看不准的共计47%,可以看出,预期未来房价平稳的占据主流!此外,还有一个有意思的现象,在“消费、储蓄、投资意愿”选项上,期望更多消费的比例有所下降,而期望更多储蓄地上升了1%。说明大家把手头的钱看得越来越紧了。当然,这仅是一种期望,实际情况还要结合其他现象看。

其次,开年的一系列楼市调控:看全年调控基调。

业内有一句“经验总结”,全国房价看一线城市。在开年以来,上海、深圳和北京均对楼市调控“打补丁”。从北京约谈房产中介、自媒体大V看,主要是针对一些机构和媒体炒作楼市预期的整治,一般而言,其中一座同级别城市涨了,其他城市没有理由不跟,应该说,调控是非常有针对性的。还有深圳给二手房指导价开楼市调控先河,贷款也按这个审批,针对性和杀伤力都非常明确。可以说,开年的这波楼市调控就是“精准制导”,可以预见,2021年,若哪里还有热点,势必会迎来更严厉的调控,不会让热度持续!

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第三,央行划“5档红线”:或预示今年的房贷利率趋势。

进入2021年前一天央行、银保监会发布的“5档红线”,没有设置任何实施过渡期,即从2021年1月1日开始施行。最亮眼的是“房地产贷款集中管控”,就大家关心的个人房贷,从划档的比例看,最大的几家银行占据了额度的近1/3,同时要求超过比例的银行(主要是中小银行)降到标准范围内,给银行发放房贷“上锁”的意味浓厚。可以看出,个人房贷管理将趋严,结合近期热点城市房贷利率部分上行,预示着今年的房贷利率难以出现下降,倒是上行的概率更大一些。

第四-第六,返乡置业、空置率、大都市圈趋势均指向一种现象:楼市还要分化。

返乡置业。安居客、58同城发布的2021年返乡置业报告显示,在接受调研的人群中,有61.2%的人希望在工作地城市及其周边买房。同时据易居丁祖煜发布的数据显示,由于众所周知的原因,今年至少有110个城市要求暂停售楼处活动。两项因素叠加,很多地方的返乡置业数据并不被看好。

空置趋势。这是一个老生常谈的话题,春节期间一些人回到家乡,从夜晚亮灯率看,对于家乡城市的住房空置情况也有所感受。其实,早在2018年12月份,西南财大中国家庭金融调查研究中心就发布过一份报告,当时显示的住房空置套数为6500万套,相比此前继续增加,其中三线城市的空置率达到了21.8%,比一二线城市都要高。加上日前公安户政管理中心公布登记的2020年新生儿为1003.5万,与2019年1465万的出生人口相比,让网友感觉空置房或越来越多。

大都市圈时代开启。赶在春节这个档期,国家发改委发布了我国首个都市圈发展规划—南京都市圈。这可是一个跨苏皖两省的都市圈,无论是指导意义,还是象征意义都非常强。结合近年国家多次要求发展城市群和都市圈,如果说城市群已经具雏形,那么,都市圈从2021年开始将正式提上日程。我们已经过了快速城市化时代,现在已经进入纵深阶段,城市群和都市圈无疑是为我们城市发展、经济发展提供增量的“新手段”,笔者预计,如果说过去是省与省、城市与城市之间的较量,未来将是城市群和都市圈的比拼,后者可能更直观。

为什么把这3种现象放在一起?是因房地产与人口有着紧密的联系,在城市群和都市圈时代,人口将进一步向都市圈和城市群聚集,而非圈内和群内的三四线以下城市,人口的吸附力将进一步减弱,住房空置率还将进一步增加,反过来,都市圈和城市群的房地产将迎来“新的发展阶段”,孕育着结构性的机会。

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第七,棚改退去,“限高令”和“旧改”登场。

2015年以后的这波全国性的楼市普涨,大多数翻番,有的更多,特别是三四线城市,主要就受益于棚改货币化安置。按照此前的计划,已经在2020年进入“收尾阶段”,接着便是“限高令”和“旧改”出台。根据规划,4层以上的建筑将新设电梯,中小城市要严格限制100米以上的高层房审批建设,文件说主要是基于消防、抗震等因素考虑。

实际上,很多中小城市并不缺建设用地,建这么多高层住宅以后再拆迁一定是个麻烦,而随着城市更新方式转型,大拆大建已成为历史,未来对待房子的态度就是“旧改”,显然,高层住宅花费的代价更大,通过限制高层住宅,其实也有利于房子的“旧改”。给我们的启示是,如果能选多层住宅,就不要选择高层,不仅为现在居住舒适,更为以后保值增值。

第八,房企被勒令“降杠杆”,有利于2021年以后的刚需。

针对房企的“三根红线”,从媒体的报道看,是酝酿已久,据上海证券报此前的报道,将于2021年在全行业全面实施。对于这个“红线”,我们购房者其实不需要理解太多的专业术语,就了解关键点,是为降房企负债,从统计信息看,大部分房企都超标,先知先觉的房企,已经在去年底开始了大范围的促销,但仅是开始。按照规定,虽然降负债的大限在2023年6月30日,也就是说不会让一下降到位,需要有一个过程。但这个过程也预示着房企的选择空间余地有限,按照业内人士的说法,打折促销是最有效也是唯一的选项。可以说,2021年以后,我们刚需可以买到更多的“优惠房源”。

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总结一下:

从楼市的8大现象中,笔者认为,不同的人可能有不同的看法,但对于我们购房者而言,可谓有好消息,也有坏消息。综合起来,笔者给3点2021年的购房建议,仅供参考。

1.摒弃房价大幅波动的想法。房地产价格趋势,主要还是在于政策,现在所有的楼市调控都围绕在“平稳”二字,当然,我们也不要有大幅下跌期望,地价摆在那里,2020年卖得不错的房企,其年后拿地的欲望仍然较强,意味着他们对后市还是抱有一定信心。

2.贵不一定没潜力,便宜未必就安全。从返乡置业、空置情况以及都市圈城市群发展趋势看,人往大城市、大城市群、经济发达的大都市圈走将是未来10年,甚至更久的一个大趋势。我们也将逐渐形成类似如日本的东京都市圈、名古屋都市圈、大阪都市圈,我们的体量大,所以需要更多的都市圈,目前可统计的有50多个,不过,最终能“成型”的都市圈还需要本身的资质和后天的努力。

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一般而言,核心城市就业机会多,辐射周边的轨道交通路网发达,这样的都市圈更有机会脱颖而出,俨然就像一座扩大版超级大都市,人多,需求多,房产价值自然就高,相反,总人口就那么多,其他被虹吸的边缘城市虽然房子便宜,但供需已经饱和,没什么增值潜力也就不足为奇了。所以,买房还是要选择经济基础和发展潜力较好的城市,即便不能在核心城市买,起码也要选择周边。

3.未来什么样的房子最吃香?历史上,每一次重大事件一定会深刻地改变我们生活的某一方面,这次也一样,我们现在会发现,各城市二手房挂牌量持续增长,但2020年的改善置业大放异彩,好楼盘需要摇号,差楼盘无人问津,如此大反差的原因是什么?通过这次事件,大家意识到品质房、好的物业管理对我们的居住舒适度重要性凸显,所以,我们会发现越来越多的人把自己居住不满意的房子挂出来,希望能置换成品质房产。可以说,随着刚需散场,改善进入,未来,房子不会少,缺的是好房子,品质新楼盘和次新品质二手房将越来越受人们欢迎。随着收入增加,谁不想有一套自己满意的房子呢?

以上看完,在2021年你还会买房吗?该买什么样的房呢?相信我们每一个人的心里都有一个轮廓了吧!

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投稿时间:2021-02-21  最后更新:2021-05-15

标签:楼市   现象   央行   红线   城市群   房子   未来   更多   城市   都市

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