楼市依旧是未来最大的“蓄水池”

什么是“蓄水池”?当货币不断超发,社会流通货币会大幅增加,容易导致恶性通货膨胀,这时候就需要有特定的资产去将超发的货币回笼,超发的货币去购买这些资产,使市场总的货币流通量与经济发展相匹配,从而保证其他与人们生活息息相关的物资保持合理的价格水平,保证人们的生活质量,这种充当回笼货币的资产形式就是“蓄水池”!

过去20年,我们最常用的蓄水池就是楼市和股市,多年以来,股市的“蓄水”功能一般,目前总市值在13万亿美元左右,楼市现在是我国最大的蓄水池,专家估计我国楼市总市值不会低于60万亿美元,是我国年GDP的4倍,可以说我国多年超发的货币大部分都被“锁”在股市和楼市。

有人说我国楼市目前总市值是美日欧的总和,可见楼市这个“蓄水池”有多么庞大,所以他们以此为论断称中国楼市泡沫严重,扬言楼市这个“蓄水池”将溃坝。这种言论其实是不完全准确的,因为每个国家都有“蓄水池”,但每个国家的“蓄水池”可能在资产和结构上有所不同,以美国为例,美国最大的“蓄水池”是股市,总市值38万亿美元以上,美国楼市总市值约31.8万亿元,有眼精的人马上会发现,中国股市+楼市总市值73万亿美元,而美国股市+楼市总市值69万亿美元,中国GDP却只有美国GDP的70%,中国楼市+股市总市值比美国还高,那是不是就说明中国资产出现了严重泡沫呢?其实大家忘记还有一个重要的“蓄水池”,那就是国债,美国国债规模世界第一,有27.8万亿美元,而我国目前国债余额是3.3万亿美元左右,也就是说目前美国最大的三个“蓄水池”目前总规模近97万亿美元,而中国是近76万亿美元,中国占美国的78%,所以对比中美GDP来看,中美“蓄水池”占比规模其实差不多。况且我国人口14亿,需要的房产比美日欧多也很正常,所以我国楼市规模比美日欧大是不能作为我国楼市即将崩溃的理论支撑的!

客观而言,我国楼市目前的确存在总市值过高,但这不是最大的风险点,最大的风险点是这个庞大的60万亿美元规模里,大部分房产所对应的金融贷款规模也是很庞大的,因为大多房产是按揭购买或者用作抵押借款,其中居民贷款余额29万亿元,如果加上企业用房屋抵押的担保贷款,这个数据还会大量增加。目前我国居民杠杆率超过50%,房产在家庭资产中占比近70%,这才是我国楼市的最大风险点,这就好比“蓄水池”里不仅仅注入了水,同时注入了太多沙,这些沙填充了“蓄水池”底部,占用大量空间,使“蓄水池”蓄水功能减弱。所以楼市总规模多少不是问题的关键,因为如果都是全款所有的房屋,就算总市值100万亿美元又能如何呢?最大的问题是居民和企业高负债,庞大市值背后是庞大的债务规模,这将对我国金融体系安全构成巨大威胁,所以与其说是楼市泡沫破裂风险还不如说是金融危机风险。

不管是哪个经济体,只要是“蓄水池”,如果水不断注入,货币不断超发,总有一天“蓄水池”会满会溢出,要想在货币不断超发的情况下,让“蓄水池”不外溢,办法就只有多修“蓄水池”。楼市这个“蓄水池”目前被贷款被杠杆占用了太多空间,已经不能再注入水了,于是大量的水就要寻找新的“蓄水池”。


楼市依旧是未来最大的“蓄水池”

目前官方并没有找到新的可以替代楼市的“蓄水池”,所以暂时只能在股市和国债想办法,希望把热钱和超发货币引入股市,让上市企业通过二级市场获得低成本融资,然后引导企业将自己流向实体经济,通过再生产促进经济发展,企业实现利润后偿还银行贷款,从而完成回笼剩余货币的目的。但从目前来看,这种操作似乎还不怎么成功,因为股市投资在我国依旧不是居民投资的主要选择方式,房产依旧是居民最信赖的投资渠道;其次就是企业似乎并不那么“听话”,它们把二级市场低成本的资金高位套现后进行再投资资本市场、投资楼市甚至炒作一些稀缺资源从而套利,不务正业,实体经济得不到发展。

官方也认识到在未来一段时间内,的确没有什么梦完全取代楼市这一最大的“蓄水池”。官方目前对楼市的种种调控本质上就是变相的“救市”,以前“救市”就是简单粗暴的给钱给政策,这样的办法就是用新问题去掩盖老问题,结果就是问题越来越多、问题也越来月大。有“救”就说明不会放弃,因为如果又更好的办法就不会花大功夫去救,所以未来楼市依旧是最大的“蓄水池”,但前提是做好“排雷”。官方楼市调控首先是要稳,就好比对手术病人先要打麻药,这样动刀时才不会感到巨大疼痛,楼市限购限价等调控就是在做“稳”的文章,先把楼市关进笼子里,先不向蓄水池里大量注水,让蓄水池水面平静以免外渐,为调控争取时间,用时间换空间,然后就要就要开始排雷,楼市最大的雷就是高负债、高高杠杆危及到金融体系安全,所以楼市调控从提高贷款利率、提高首付成数、惜贷甚至停贷、通过二手房指导价降低房产评估值变相提高首付等出手,就是要打击过度借贷过度负债买房,从而鼓励全款或者低负债进行购房。打击过度使用杠杆炒房其实就是把沉积在“蓄水池”的沙石排除,腾出更多的空间便于蓄水,鼓励全款或多首付购房就是希望往“蓄水池”注入的尽量是清澈的水,这样在有限的空间里就能更有效的蓄水。

未来一两年都是“排雷”的过程,所以楼市以稳为主,哪里乱串调控就会先打哪里,所以超发的货币会分流到资本市场和其他商品市场,所以大家明显感觉这两年物价在明显上涨,物价关系到人们的基本生活也不能起到“蓄水池”的作用,所以不能让物价持续快速的涨,否则对人们的生活水平影响更大。当楼市调控效果达到,楼市多年积累的风险的到稀释后,楼市这一“蓄水池”又将发挥其作用,只不过房价不可能像以前那样暴涨了,但跑赢CPI、跑赢银行贷款利率是可以实现的!

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投稿时间:2021-02-21  最后更新:2021-02-21

标签:蓄水池   美日   楼市   杠杆   美国   中国   货币   股市   美元   未来   我国

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