10年后,高房价可能不再是主要问题,楼市将面临3个“新问题”

近日,中国青年报社社会调查中心进行了“2021全国两会青年期待调查”,调查显示:65.8%的受访者希望房价调控措施保持稳定,45.4%的受访者期待加大住房租赁供给。

从调查结果来看,大多数人都有买房的打算,希望房价能在国家的调控下维持稳定,并逐步回归到合理的水平,当然也有部分人希望能够加大住房租赁供给,这反映出很多人虽然有买房的打算,但是面对现在的高房价,确实买不起房子,可以说高房价是目前购房者面临的主要问题,也是整个楼市最主要的问题。

10年后,高房价可能不再是主要问题,楼市将面临3个“新问题”


根据2020年易居房地产研究院发布的全国房价数据:2020年新建商品住宅的平均房价为9980元/平方米,基本上已经接近一万元。近日中指研究院也发布了百城房价数据:2021年2月,全国100个重点城市的新建商品住宅均价为15884元/平方米;二手住宅均价为15585元/平方米。

不管是全国的平均房价还是重点城市的房价,都已经上涨到非常高的水平,普通城市买房需要上百万元,重点城市买房需要150万甚至更多,对于很多人来说,可能辛辛苦苦一辈子也只能购买一套房子。

不过近几年随着国家对楼市的调控不断收紧,楼市已经逐渐开始平稳,房价也开始逐渐稳定下来,一些房价虚高的城市,房价也开始出现回调。尽管现在房价依然能处于高位,但是按照这种趋势发展下去,随着人们收入的不断提高,会有越来越多人能买得起房子。因此未来10年,高房价可能不再是主要问题,楼市将面临3个“新问题”。

10年后,高房价可能不再是主要问题,楼市将面临3个“新问题”


第一:高层住宅的老化以及难以拆迁的问题

随着时间的推移,高层住宅的老化是必然的发展趋势。我们看一下20年前的老小区,基本上就能判断出未来高层住宅老化之后的样子。如今我们国家的高层住宅房龄基本都在20年以内,很多都是最近10年才建设完成的,现在确实正是高层住宅最受欢迎的时候。

不过10年后第一批高层住宅的房龄可能已经接近30年,将会面临老化的问题。高层住宅的老化主要是设备的老化,因为建筑材料的寿命应该远超过30年,而设备的寿命基本上都不会太长,即使很多设备的使用寿命超过30年,但是随着时间的推移,这些设备的故障率就会大大提高。设备故障不仅影响居住体验,同时也需要非常高昂的维修费用,对于业主来说,老化的高层住宅居住成本太高,只能等待高层住宅拆迁。

高层住宅可能会面临难以拆迁的问题,因为高层住宅中的住户非常多,一栋“两梯四户”的33层高层住宅,如果住满的将会有132个住户,这么多住户就意味着非常巨额的拆迁赔偿。先不论开发商能否拿出这么大额的拆迁补偿,即使能拿出这么多拆迁补偿,也很难通过拆迁盈利。从拆迁成本的角度来考虑,难以拆迁也是高层住宅需要面临的重要问题。

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第二:住房过剩,需求不足的问题

香港房产大佬李嘉诚在接受采访的时候表示:这些年房地产行业的发展基本上透支了住房需求,未来可能会面临“需求枯竭”的问题。事实可能正如李嘉诚预测的一样,现在楼市的需求量确实在逐渐减弱。根据国家统计局发布的数据:1978年我国人均住房面积只有7.8平方米,2020年人均住房面积已经达到43平方米。央行也发布了《中国城镇居民家庭资产负债情况调查》,数据显示:2019年我国城镇家庭住房拥有率已经达到96%,基本上每家每户都有房子。

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根据上文中的数据,不管是人均住房面积还是城镇家庭的住房拥有率,都已经达到很高的水平。并且随着房地产行业的发展,未来人均住房面积只会不断提高,住房拥有率也会不断提高,人们对住房的需求量也会逐渐减弱。

从楼市的住房存量上来看,如今已经开始面临住房过剩的问题。根据西南财经大学发布的《中国城镇住房空置率分析》,我国住房空置率远高于自然空置率,全国住房空置率超过20%,二三线城市的住房空置情况更为严重。并且随着楼市的发展,住房过剩会越来越明显,一方面开发商还在不停地建房子,楼市的住房存量会越来越大,另一方面人口出生率已经开始逐年下降,未来房地产行业的人口支撑将会逐渐消失。

从上文中的分析可以得知,未来楼市住房供给会越来越多,住房过剩会越来越严重,但是因为人口红利的消失以及住房拥有率越来越高,可能会面临需求量不足的问题。

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第三:房子的持有成本提高,而房子的流动性在逐渐减弱

不管是刚需购房者还是投资客,都会把房子当做一种投资,只是投资客和刚需投资的理念不同,投资客只看中投资的收益,通常是短期投资;而刚需把房子当作家庭资产最为重要的一部分,基本上算是长期投资。

但是未来房子可能会面临投资成本提高的问题,经济学家梁中华表示,现在房子的持有成本在6%-8%之间,经济学家李迅雷也认为房子的持有成本超过6%。房产税出台之前,房子的持有成本主要来源于两个方面:首先是按揭买房的利息成本,前期持有房产的利息成本应该在4%左右;然后是房子的折旧成本,应该在2%左右,总共的持有成本在6%左右,如果加上税费和其他成本,持有成本应该在7%左右。

也就是说即使现在每年房价的涨幅在5%左右,投资客依然很难通过投资房产赚到钱,这也是为什么说投资房产的时代已经完全过去。并且随着时间的推移,未来房产税和空置税会逐步出台,这将会进一步增加房子的持有成本。

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随着住房的金融属性逐渐降低,房子会慢慢回归居住属性,未来人们以投资为目的买房会越来越少。这样一来,房子的流动性就会逐渐变差,投资房产不仅要面临持有成本很高的问题,同时也会面临难以转手的问题。

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投稿时间:2021-05-02  最后更新:2021-05-10

标签:楼市   可能会   新问题   城镇   高层住宅   住房   房价   年后   成本   房子   未来   城市

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