一些烂尾楼为什么不能继续开发?

感谢邀请回答这个问题,对于房产有所关注的朋友应该知道,烂尾楼是伴随着房地产市场的发展一块产生的。现在基本上在我国任何一个城市都会发现有烂尾楼的情况,那么一个很简单的问题:烂尾楼为什么再次开发难?借此机会简单谈谈我的观察。

烂尾楼烂尾的原因基本上大同小异,但是背后的麻烦却不少

基本上我们生活中遇到的烂尾问题多数都是因为开发商资金链断裂造成的,当然这其中有真实的资金链断裂也有故意申请破产的情况。为什么会出现开发商资金链断裂?这才是我们应该研究的问题。几点愚见:

第一、多数开发商资金链断裂的情况都是发生在融资环境困难或者销售不畅的情况下。无论是那种情况(融资难或者销售不畅等)这都是市场因素是很难改变的,在我国房地产市场发展的这么多年中基本上经常遇到房地产企业集中破产的日子都离不开这两个理由,在这样的情况下基本上所有的开发商遇到的情况都一样的。而房地产企业多数本身的资金情况就不充裕,毕竟超过90%以上的房企其资产负债率都高达70%以上。在遇到融资难或者销售不畅的情况下,自保都很难,别说去拯救其他房企了。

第二、排除市场因素外,哪怕有一些房企因为自身的运营管理不善导致破产,背后的麻烦却一点点都不少,毕竟如今房地产市场已经不是黄金期。大家要明白一点,楼盘烂尾后牵扯到的关系就多了,购房者、开发商、地方政府、银行等。而想要完美的解决这些问题,只有足够的资金才有可能,毕竟楼盘虽然烂尾了但是土地按照法律来讲还是属于开发商的。生活中就遇到过这样的例子,2016年房地产市场火热的时候,一些濒临破产的房企因为土地本身增值就赚的盆满钵满。也就是说在房地产市场情况火热的时候,或许因为土地本身的增值空间大,通过修改规划等方式还有房企愿意接盘,但是要知道今天的房地产市场已经不是黄金期了。

生活中不缺乏接盘烂尾楼后的开发商,再次被拖累致“死”的例子

第一、接烂尾楼项目因为账目很难搞清楚的原因,后期开发风险过高。在我身边就有过这样的例子,那是某个中部省会城市郊区的一个别墅项目,原本的开发商A因为资金链断裂宣布烂尾;后来地方主导另一家开发商B接盘,但是开发了1年后也宣布破产。为什么会这样?其实还是一个资金问题,尤其是烂尾后项目的“隐形账款”。有些账目你是根本无法实际去核对的,干过工程的都知道,一般多数情况下都是开发商拖欠建筑商工资,建筑商在拖欠包工头的工资,其实都是一本糊涂账。原本账目上或许只有10个亿的欠款,但是实际赔偿起来甚至达到15亿都不算完。所以,烂尾楼的账不彻底搞清楚,是不会有人接盘的。看过王健林有关访谈视频的朋友应该知道,当时万达起家的时候中途接了一个烂尾的城中村项目,差点把万达给搞破产了,这就是风险。一些经过法院拍卖出售的房产后期还会出现各种问题,更不用说烂尾楼了。

第二、低风险高利润是房地产行业的一个基本特点,这也是为什么如今房地产市场风险升高后大家逐渐转型的原因。这就是生意,房地产行业在火热的时候大家都积极进入,受到各种资本的青睐。但是随着融资难度增加和销售愈发困难,哪怕是一线的房企也开始在积极转型。比如:万达在2015年左右就开始向轻资产运营;恒大的汽车转型等都是如此。面对烂尾楼这样的事情,可以说除非权责已经清楚,否则是不会有开发商轻易接盘的。

综上,烂尾楼是一个社会问题,尤其是今年陆续曝出的有些三四线城市动辄400个项目集中烂尾的事情。可以说烂尾楼不仅仅浪费了大量的社会资源,也对于当地的经济和产业发展有很大的负面作用。各位觉得呢?原创不易,喜欢记得点赞、关注、转评哦。




举个例子吧,在西安最繁华的地段,矗立着一座“烂尾楼”,是没人去开发吗?还真是。

相传,最开始的时候因为开发商老板没有能力开发此楼盘,破产了,之后有几任老板投钱进去来开发,但是无一幸免,所有的人都卷入了三角、四角甚至八角债务关系当中,因为不是成品的东西,即使房子具有商品功能,没有完成的东西也是弃之可惜,用之无味的,而且背后还出现了纵横交错的复杂债务关系,令人望而却步;

所以,首先一般不进行继续开发的第一个原因就是所谓的“迷信”,可能是在这个特殊的地方,我们深受传统文化的熏陶,对于传统的八卦、风水之类的都是宁可信其有,像现在的二婚的人,一般人都不会看的,所有一手的东西,更加能够让人放心,这个因素可能是最大的不继续开发的原因了;

第二,也就是说科学的方法测算,“烂尾楼”一般代表的都是烂摊子,所有的利益群体都会进行各种各样的测算是否能够达到利益最大化,但是一般都会绕过这个烂尾楼的,而一般烂尾楼的最终结局就是政府出面,或者国家机器方面的重大决策而引得投资者蜂拥而至,解决这方面的问题;

所以,我想说的结论是:“不能绝对的说烂尾楼不能继续开发,要结合天时地利人和多方面的关系来说”。




很多人印象中的烂尾楼,是开发商暂时没钱了,资金链断了,没有进行最后的装修、通电、通水工作等收尾工作。所以,只要他们再出些钱处理一下把收尾工程做了,这房子就可以卖了,然后就能赚钱了。

事实真的是这样的吗?我承认之前我也是这么想的,直至一次老乡聚会,一个做工程的朋友向我们说道,烂尾楼根本就不是大家想的那样,前些年做工程,就是被烂尾楼给坑了。借着酒劲,他向我们讲述了当年那段烂尾楼项目的经历:

形成烂尾楼的原因:

那是我国东南沿海城市的一个住宅项目开发,朋友当时分包了其中的水电工程。前期,工程项目还是比较顺利的,由于住宅是钢筋混凝土结构,所以水电项目中的管线是需要提前预埋的。在材料进场后,按照合同约定拿到了工程进度款,可是后来多次去找分包单位结算时,对方却解释道,开发商那边工程款迟迟未结算,我自己的款都没拿到,哪有钱给你们啊。

由于工程款未按期结算,现场施工也是停停干干,直至项目即将封顶之时,工程却正式停工了,开工遥遥无期,也就成了烂尾楼。

烂尾楼为什么没有开发?

烂尾楼既然已经成为事实,为什么几年过去了还是没人接手或者开发呢?

事实上,项目停工之前的几个月,开发商的资金链已经断裂了,前期也是尽一切可能拖延时间,到转机来临之前,能想到的找钱办法他都会去尝试,它会抵押一切可以抵押的东西只要他能活下来,项目做成了这都不是事儿。所以烂尾楼的一大特征就是债务极多,债权结构极为复杂,同一个房产甚至会因为重复抵押被银行冻结十余次,我只有一块,你说让我怎么办。

所以,烂尾楼后面跟着一屁股烂账,有些楼盘甚至都已经装修完毕,通水通电了花几十万就能彻底解决。但它也永远玩不了工,不是工程问题,而是一个债权问题

很多普通百姓对烂尾楼没有什么感触,事实上有资料显示中国产生烂尾楼多如牛毛,烂尾楼产生最核心原因我上面说了,那就是开发商拿本不属于自己的钱,这个钱要么是借贷产生的要么就是预售产生的。按理说,烂尾楼产生之后,已经支付房款的业主利益会严重受损,为什么又有很多中国人对烂尾楼没有什么太大的感触呢?这是因为这二十年里房价一直在涨涨涨,涨价可以解决一切矛盾。

假设某楼盘价值一个亿,开发商欠债二个亿,这一个亿的窟窿无人愿意填,坑导致烂尾楼问题始终无人解决。但是只要房价涨了一切都好说,如果房价翻一倍,这一个亿的窟窿就填上了。如果再翻一倍,估计很多人就会抢着接手,谁接手谁赚钱呀,很多烂尾楼都是这么被消化的。

而现在,中国的地产不会出现像以前那样过几年就翻倍的房价,房价总体平稳。毕竟是预售制度,一些小的开发商把业主的钱拿到手了,施工队的钱先欠着,银行的钱也欠着,两手一摊,说自己没钱了,你能把他怎么样?以前的时候靠着房价的涨价把窟窿填了,现在房价总体平稳,接手就面临填窟窿,自然没人愿意接手了!

如何回避烂尾楼的风险:

  1. 买现房不要买期房,期房存在一定的风险

相信大多数的购房者都还是比较偏爱现房的,毕竟现房是实实在在可见的房子,不管是房屋质量还是房子的外部条件都是可以通过实地考察看到的,而期房在这方面就完全处于未知状态,往往交工困难,拖了一年又一年。有很多年轻人买的婚房,等到孩子都大了,都到上学年龄了,却还不能交工,如果再遇到期房烂尾楼的情况,更麻烦了。

2、如果买的期房,碰到烂尾楼该怎么办?

首先,要经过合法的法律咨询,确定自己的产权归属,有产权在手,总比什么都没有的要强。其次,购房者仍然能够依照程序向房管部分请求处理房产证。再者,打听同一小区的其它业主,共同商量如何解决问题。




烂尾的原因,通常是开发商资金链断裂,之所以一般烂尾楼无法重启,最核心的原因就是财务问题,开发商开发资金每天都有利息成本,加上项目的民间借贷,就是把烂尾的项目开发完成,没有意外的全部销售完毕,也没法冲抵项目的债务,何况项目销售不是一会半会能完成,时间越长项目累计的资金成本越高,就市场角度看,一个烂尾的项目永远都会资不抵债,所以不可能重启,除非行政干预,平衡各方利益。




一些烂尾楼不能继续开发,大致有以下几种原因:

1、开发商资金断裂。

这是其中的一个非常重要的原因。在房地产行情火爆时,房地产开发一哄而上,有些并不真正具有开发实力的开发商,也参与其中进行房地产开发。结果行情遇冷,销售惨淡,资金回笼不足,导致无力再进行开发。这种情况应该占大多数,靠开发商自身的资金实力,很难再继续开发,因此导致烂尾。

2、因涉及到债权债务等原因,其他开发商不愿意接手。

有人以为,自己无力开发,可以转手给别人啊!其实这是对房产开发不了解。项目烂尾了,肯定工程款无力支付,形成了大量的债务。所以其他人接手,会心有余悸。如果直接进行项目转让,这样可以不涉及债权债务问题。但一方面直接进行项目转让可能涉及到税收问题,另一方面,图纸交接问题也很复杂,涉及的时间可能会很长,开发商也拖不起。

3、老百姓对烂尾楼心有余悸,担心质量问题。

即使找到了合适的接盘人,但项目已经烂尾,重新动工建设,老百姓还是担心工程质量问题,正常情况下,谁愿意花钱买个烂尾项目呢?所以,即使项目能够顺利竣工,销售也是个大问题。

4、土地性质、设计等方面存在问题。

有些楼盘烂尾,还涉及到土地性质问题。比如,并不是住宅用地,却建成了住宅。这样的项目,老百姓当然也不买账。销售不佳,结果导致烂尾。

还有些项目,可能是设计存在缺陷,或者定位不准,产品不符合市场需求,最终导致销售不佳。

我之前所在的公司,就是由于这个原因,已经投了3亿资金的项目,最终亏了1亿元,以2亿的价格出售。

5、土地还没挂牌出让,最终导致烂尾。

这种情况其实并不少见,可能前期管理不规范,导致一些开发商在还没有取得土地使用权的前提下,先行动工建设。但由于最终土地没能顺利挂牌出让,企业拿不到预售许可证。这类问题往往不好解决,拖个几年时间非常正常,因此,最终只能烂尾。

无论哪种原因形成的烂尾,最终倒霉的,是已经购房的业主。




烂尾楼目前无论是在大城市还是小城市都存在,特别是在前几年各大城市房价不断高升的时候,很多开发商都是到处借钱开发楼盘,结果市场需求萎靡,如果继续开发楼盘只能出现亏损,因此很多开发商都只能跑路,结果导致很多城市都出现了不少烂尾楼。

其中最著名的就是河南南阳连续出现了多个楼盘烂尾,2014年高峰时期,南阳共出现了302个问题楼盘,其中烂尾的楼盘达到50个以上。

对于这些烂尾楼盘很多朋友都表示不理解,目前很多城市的房价仍然继续上涨,卖房仍然有利润空间,但为什么这些烂尾的楼盘不继续开发,或者没有人接盘呢?

其实烂尾楼并没有大家想象的那么简单,很多楼盘之所以烂尾,这里面的原因是比较复杂的,不同的楼盘原因可能不一样,但总结来说无非就以下几种情况。

第一、资金链断裂。

很多开发商在开发项目的时候,并不是拿自己的钱去开发,而是通过借银行的资金去开发,很多开发商只需要有25%的启动资金就可以开始建设楼盘。

但是对那些实力不怎么强的开发商,如果他们盲目的开发楼盘,盲目的到处借钱,一旦楼盘卖不出去,某一个环节影响了资金的整体流动,那么最终就会导致资金链断裂,一旦资金链断裂之后,原来的项目开发商基本上没有太大的希望重新启动项目了。

第二、债务关系复杂。

有的朋友可能比较好奇,有些烂尾的项目所处的地段都是比较好,但是为什么那么多年都没有人接盘,即便原来的开发商没钱开发了,但把这个项目转手给其他开发商,总是可以继续开发下去吧?

可问题并没有那么简单,很多项目之所以没有人愿意接盘,有一个很重要的原因就是债务关系比较复杂,这里面不仅涉及到银行贷款,还有可能拖欠土地款,还有建造商的工程款,还有预售购房的那些款项,甚至还有可能涉及很多民间高利贷。

这些债务当中很多都是会产生利息的,比如银行贷款,你拖欠的时间越长,对应的罚息会越多,说不定开发商接盘之后把楼盘卖出去都不足以偿还原来的债务,那岂不是亏损?

第三、项目违建。

在众多烂尾楼盘当中有不少项目都是因为违建而被叫停的,比如土地手续不齐全,规划不符合要求等等。这些项目在刚开发的时候,开发商可能通过一些关系能够顺利启动项目,但是一旦某些部门换了领导之后,或者遇到监管加强了,一旦政府部门较真,有些楼盘就有可能成为违建项目了,一旦项目违建,那基本上就没有开发商愿意接手。比如深圳南岭村就有一个别墅项目,因为违建的问题一直烂尾了十几年,至今这个项目仍然处于烂尾状态。

第四、设计问题。

很多项目烂尾了很多年,可能在刚开发的时候设计还是符合当时的市场需求的,安全各方面也符合当时的监管要求,但是项目烂尾多年之后市场的需求以及建筑安全要求都有可能出现变化了。如果开发商贸然接受项目,有可能建成之后因为不符合市场的需求而卖不出去或者只能低价卖,甚至有可能因为安全问题不符合当下的监管要求而不能获得销售许可证的,这种潜在的风险对于接盘方来说是非常大的。

第五、过户手续繁琐。

烂尾项目涉及的各方面利益非常多,不仅有原来的开发商,还有众多购买期房的用户,而且在这些用户当中,很多人因为长期没有得到房子,却要还贷款,很多人还在跟开发商打官司,这些官司可能会造成项目无法正常过户或者过户的时间比较长。一旦没法正常过户,那么接盘的开发商就会延长项目周期,这样资金回收的成本会更长,对应的风险是比较大的。

第六、其他因素。

烂尾项目的原因各种各样,除了上面我们提到的5种因素之外,还有可能有其他因素。比如项目在开发的过程当中,导致周边一些小区出现裂痕或者其他问题,结果双方惹上官司,如果这种官司一直没有得到解决,那么项目就没法继续开发下去。

比如深圳龙岗吉祥就有一个比较著名的楼盘,这个楼盘前几年已经开发完成,但是据说因为在施工的过程当中导致周边的小区出现了问题,因此双方一直在打官司,官司至今仍然没有得到解决,即便这个楼盘主体工程以及外墙装修等各方面都已经完成了,但却迟迟没有开盘。

除此之外,目前很多地区房价都存在一些不确定因素,虽然过去几年很多城市的房价都在上涨,但是未来房价到底能不能上涨,谁也说不清。如果开发商在这个时候贸然接手项目,万一未来市场需求低迷,房价下跌了,那接盘的开发商就只能欲哭无泪了。

也正因为烂尾楼面临的各种因素错综复杂,而且市场需求瞬息万变,所以即便烂尾项目可能以很低的价格收购过来,但是其潜在的风险同样也是非常大的,因此很多开发商都不敢贸然接手。




接触过烂尾楼律师,他道出了对烂尾楼的无奈。烂尾楼好多都耸立在显耀位置,杂草荒芜,闹市鬼屋。一旦有消息解决烂尾楼,瞬间会集聚数百债权人,如果转手卖掉一次算一层(包括个人股权转让),烂尾楼有20几层债权人不稀奇,基本都不愿让价,意见五花八门难以统一,想解决烂尾楼天方夜谭。

一些烂尾楼得到解决,是有了以下机会。一,政府出资调停,债权人退步让利。二,房价上涨,烂尾楼冲破牢笼,债权人人喜笑颜开。三,政府征地,债权人法律补贴。四,只要查出不合法,强平或没收。

烂尾楼的解决,房价上涨填平了债务案例居多。

(重庆主城烂尾楼解决后,都重新开发利用了)




首先,烂尾的原因一定是因为财务问题。要么是没钱继续完工,要么是发现收不回成本,要么是携款潜逃,无一例外的涉及到巨额债务。政府是不能没收过来或者低价取得,然后再出售的,因为这会严重侵害债权人的利益(当然靠这种手段赚钱的大有人在,这个问题不讨论)。债权人也不会轻易同意贱卖,债权人宁愿等待时机,也不会贱卖债权,这个是毫无疑问的,这也是不能贱卖给百姓的原因。

很多地段好的烂尾也长期没人接盘,就是这个原因。所以这种情况下一般政府出面协调,债务关系不由接盘侠处理,由法院或者政府来处理。

接下来就涉及到所谓“过户”的问题,不动产的转移是很复杂的,尤其是烂尾楼的公司一般都烟消云散,很难按规范提供资料来登记。别小看过户,这会直接关系到接盘侠们的投资能不能顺利运作,假如你买下一个烂尾项目,却因为手续变更问题迟迟不能复工,就会产生巨大的财务成本,很可能比你的利润还高。




刚好前两天发过郑州最大的烂尾项目,当初也是在郑州闹得风风火火的项目,今天可以可以简单聊聊烂尾项目。

在土地市场上拿干净的土地,就像一张白纸

对开发商来说,

计算经济技术指标简单,潜在风险很低,前策定位和方案都能根据当前的市场现状来做,以及施工质量可控。

玩烂尾项目

对开发商来说,

1.项目的债务纠纷错综复杂,原业主各种隐瞒,收购方做尽职调查的难度巨大,稍有不慎就可能掉进巨大的坑里。启动前的投资决策分析看项目有5%的净利润,启动后突然又蹦出来各种债务导致巨亏,这种例子不胜枚举;

某地某开发商的某项目烂尾,原开发商为了盘活项目,找政府某高官跟另一开发商沟通,拿出的资料显示只是资金链断裂一个问题。详细调查后发现该项目存在一房多卖、欠缴土地出让金、超规划施工、某信托已起诉该开发商并做了财产保全措施等问题。最终虽然高官给另一开发商施加了不小的压力,依然没敢头铁蹚浑水。

2.方案调整难度大。扛过尽调阶段的各种坑,收购方需要根据目前的市场现状和自身的要求,对方案进行微调。这时候又需要考虑已经购房业主的沟通、政府规委的沟通、加固改造的成本投入、重树品牌的营销投入等工作;而这些工作的难度都比新建项目的难度要大;

相比住宅项目,烂尾的商业项目是更大的坑。一旦需要在内部进行大规模拆改,则综合改造成本甚至分分钟就超过新建的建安成本。而这些年因为抗规和消规的调整,需要在内部大规模拆改的概率都非常高。

3.去化难度更大。多数客户对曾经烂尾的项目都心存顾虑。从资金安全角度、建筑质量角度、形象角度、风水角度,分分钟都可以让潜在客户打了退堂鼓。

4.最关键的,市场上有许多容易获取的新项目,开发商为毛要想不开放弃那些选择hard模式?

以上为全部。








不合常理现象的背后一定是有原因的。

网上流传的李嘉诚那句话“买楼考虑的三个因素,位置位置还是位置”让几乎所有人都信以为真,包括开发商和购房者。

这句话本来是给购房者洗脑用的,但是大多数开发商说着说着自己也信了,跟着被洗脑,因此那些年在土地招拍挂阶段,开发商为获得所谓位置绝佳的土地会坚决与同行竞争,方法就是不断喊出更高的价格,把地价炒高,地王频现。

结果开发商把地买到手之后再一算细账,发现除非抬高房价,不然无利可图,于是只能把房价也大幅提高。

问题是许多开发商当初拍地的资金根本不是自有,而大多是通过民间借贷手段所获取的短期资金,利率非常高,如果不能从银行贷到低息的长期开发贷用于偿还短期高利贷,或者是用卖楼花的方式从购房者手里拿到足够的前期预付款来偿还,那么楼盘的结局就只有烂尾一途。

换句话说,烂尾的楼盘里面都有还不清的欠债和各方纠纷,包括借贷方、开发商和购房者,以及工程的承包方和施工方,各方的资金都陷在里面,谁也不肯吃亏退让,结果就是烂尾楼谁都不敢来接,接了就是无数的麻烦缠身,只能无限期搁置下去。

而搁置时间越久,问题就越复杂,越难以解决,比如岁数大的购房者一旦在等待期间去世,其子女和继承人就会将责任归到烂尾楼相关方身上,一旦有人接盘开发,后续还会有官司缠身。

有人可能觉得只要以后房价涨上去了就会出现有能力接盘的人了。这种情况出现有一个前提,就是货币超发严重,相对于过去的房价至少有十倍的涨幅,才有望覆盖所有问题导致的债务叠加。否则谁要自认为实力雄厚且聪明,能接得住烂尾楼,现实都会无情地给他上一课。

而从目前的国内外形势来看,至少二十年内,货币超发都不会再出现,更不要妄想房价还能有前几年的涨幅。因此,烂尾楼问题也就是这样了,再等几十年,所有债务相关方都自然消失的时候,才有可能出现解决方案。

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投稿时间:2021-05-04  最后更新:2021-05-09

标签:烂尾楼   债权人   债务   开发商   楼盘   房价   土地   资金   原因   项目

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